Указ № 148 и продажа права аренды торговых площадей на аукционе

Илья Латышев, Директор ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»

В период кризиса, когда стоимость квадратных метров и размеры арендных ставок падают, собственники недвижимости стараются извлечь из нее максимум дохода. Для этого могут использоваться самые разные инструменты.

Один из таких инструментов - продажа права аренды недвижимости на аукционе.

Суть этого инструмента заключается в том, что будущий арендатор конкретного торгового или офисного помещения определяется по итогам аукциона (смысл аукциона, думается, всем понятен: победителем является лицо, которое предложило наибольшую цену за предмет торгов). Аукцион может проводить как сам собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества, так и специально уполномоченная им организация.

До принятия решения об использовании в своей деятельности аукционов по продаже права аренды, собственники недвижимости обычно заказывают юридическую экспертизу соответствующего проекта.

Один из наиболее часто задаваемых при этом вопросов - соответствует ли взимание платы за продажу на аукционе права аренды объектов торговой недвижимости требованиям Указа Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее - Указ № 148).

Последний раз такой вопрос поднимался при проведении юридической экспертизы проекта по сдаче в аренду площадей реконструируемого Торгового центра «Импульс» в городе Минске.

Давайте разбираться.

Итак, ситуация: юридическое лицо для заключения договоров аренды планирует воспользоваться процедурой аукциона - заключать договоры с лицами, предложившими наибольшую цену за право заключения договора аренды.

Между тем, в подпункте 1.4 Указа N 148 предусмотрено, что взимание с арендаторов торговых мест иных платежей, не предусмотренных частями первой и второй настоящего подпункта, запрещается.

Возникает вопрос - распространяется ли действие указанного запрета из подпункта 1.4 Указа N 148 на платеж за право аренды, который организатор аукциона получает от победителя аукциона и вправе ли организатор аукциона взимать с победителя аукциона подобный платеж за право заключения договора аренды.

Статья 417 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) предусматривает, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Торги (тендер) проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организаторами торгов, предложило лучшие условия.

Лицо становится арендатором только после заключения с ним соответствующего договора аренды. Поэтому действие нормы подпункта 1.4 Указа № 148 распространяется на отношения которые будут иметь место между арендатором и арендодателем именно после заключения договора аренды.

В то же время, платеж за право заключения договора аренды организатор аукциона будет получать от лиц, выигравших соответствующий аукцион, до заключения договора аренды и этот платеж будет обусловливать само заключение договора аренды.

Из этого следует вывод о том, что организатор аукциона имеет право взимать деньги за право заключения договора аренды с лиц, выигравших соответствующий аукцион, и это не будет противоречить положениям Указа № 148.

Чтобы подкрепить наши выводы официальным мнением, мы направили по рассматриваемому вопросу запрос в Минэкономики.

Минэкономики в своем ответе подтвердило наш вывод, указав, что положения Указа № 148 «регулируют взаимоотношения по оплате между арендодателем и арендатором, то есть между сторонами, заключившими договор аренды торгового места. Учитывая изложенное, лицо, участвующее в аукционе и выигравшее торги на право заключения договора аренды торгового места, становится арендатором и, следовательно, подпадает под действие Указа после заключения с ним договора аренды. В свою очередь право на заключение договора аренды возникает у победителя торгов после подписания им протокола о результатах аукциона и перечисления организатору аукциона определенной в ходе аукциона цены».

Таким образом, проведение аукциона на продажу права аренды торговых площадей и взимание платежей за право заключения договоров аренды не будут противоречить Указу № 148.